«Зачем покупать коммерческую недвижимость, если облигации или депозиты приносят такую же доходность?»
☝️ Это очень популярный и до слёз знакомый вопрос, на который на этом канале не единожды давался ответ в разных формах. У коммерческой недвижимости есть ряд принципиальных отличий от облигаций и депозитов.
📈иВ отличии от инструментов фиксированной доходности, арендная плата коммерческой недвижимости растёт с течением времени за счёт индексации, а вследствии этого растет и стоимость самого объекта недвижимости. Например, купив приносящий доход объект коммерческой недвижимости, можно не только получать рентный поток на уровне 7-10% годовых, но и зарабатывать дополнительные 4-6% на росте капитализации объекта недвижимости в долгосрочной перспективе.
💸 Положив 10 000 000 рублей на депозит под 9% или купив облигацию с купоном 10% через год вы можете вернуть 10 900 000 рублей или 1 1000 000 соответственно (до налогов).
💵 А вот если вы вложите 10 000 000 руб. в коммерческую недвижимость, то вы получите не только 700-1 000 тыс. руб. (до налогов) от аренды, но и ваши 10 000 000 могут превратится в 10 400 000-10 600 000 руб. за счёт переоценки рыночной стоимости недвижимости. Итоговая доходность составит 1 100 000-1 600 000 руб. в 1-й год и с каждым годом будет только расти!
🔗 Что ещё важнее, привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды. Фактически инфляция работает на пользу владельца недвижимости. В отличии от депозитов или облигаций. Но вход в подобный актив (с привязкой к ТО) потребует большего капитала или выбора в пользу коллективных инвестиций (например, SimpleEstate).
⚙️ Таким образом, коммерческая недвижимость была, есть и будет идеальным защитным активом, способным не только превосходить доходность долговых инструментов и депозитов, но и защищать инвесторов от волн инфляции и экономической нестабильности.
«Артем Цогоев | Недвижимость» - канал из категории «Недвижимость», подключенный к сервису кросспостинга MaxGate. Публикации канала синхронизируются между Telegram и мессенджером MAX, а на этой странице собраны ссылки на обе версии канала.
Сейчас у канала 14 815 подписчиков суммарно в Telegram и MAX. За последние 30 дней в истории MaxGate учтено 128 публикаций, поэтому перед подпиской можно оценить не только размер аудитории, но и регулярность обновлений.
Чтобы подписаться, используйте кнопки «Открыть в MAX» и «Открыть в Telegram» в верхней части страницы. У отдельных постов ссылка может быть доступна в обоих мессенджерах или только в одном из них, если MaxGate получил такой URL из истории обработки.
❌Нет! Я не решил переквалифицироваться из специалистов по недвижимости в фермеры. И эти вопросы были нужны мне для параллели.
☝️Просто почему-то в последнее время в л.с. ко мне приходят люди и пришивают... Например, что я думаю про инвестиции в новостройки, есть там ещё инвест? Или инвестиции в ГАБ в 2026 году, это хорошая идея?
🙄🙄🙄🙄🙄
💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на такие вопросы нужно только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени.
🔻Потом нужно понять о чем конкретно спрашивает человек: что за новостройка такая или ГАБ (страна, город, адрес, площадь, цена и т.д. и т.п.).
🔻Далее нужно потратить кучу часов на анализ этих проектов, чтобы дать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд обо всём и ни о чем.
Поэтому на вопросы типа:
🔸Что вы думаете о ЖК «Тридевяткино Царство»? Есть там инвест?
🔸А стоит ли инвестировать в помещение в Одинцово с арендатором «ПивЛаб»?
🔸А что вы думаете о инвестициях в загородную недвижимость?
✅ Отвечаю так: я не знаю и вообще не думаю. Потому что для ответа нужно «глубокое погружение», особенно сейчас. А те, кто начинают строчить как из пулемёта, выдавая своё экспресс-мнение лично у меня вызывают удивление и беспокойство. Они вообще нормальные?
😞 В общем, извините, я не знаю как купить квартиру за 0 рублей, как за 2 года из студии в Омске сделать 5 квартир в Москве, как заработать миллион долларов на субаренде кладовок и т.д.
⚠️ Всем, кто задает мне какой-то вопрос и хочет получить от меня какой-то (хоть какой) ответ, он у меня есть: думайте своей головой, а не моей. Звучит грубо, но грубости в этом ответе ни одного грамма.
🐮 Эксперты по животноводству есть у меня в канале? Очень нужно ваше мнение!
Есть два вопроса:
1️⃣ Я хочу купить корову, чтобы она давала молоко, которое я буду продавать. Вопрос: это хороший бизнес?
2️⃣ Я хочу занедорого купить поросенка, вырастить его во взрослого хряка, а потом продать сильно дороже,чем купил. Вопрос: имеет это смысл с точки зрения заработка?
🤝 Заранее спасибо за ответы настоящих экспертов! Добро пожаловать в комментарии.
🏢 В Москве сейчас есть такой парадокс: офисные объекты класса А и В+ возводятся там, где офисы не нужны в принципе - промзоны, дальние окраины и прочие неудобья. На основании этого факта некоторые делают далеко идущие выводы о том, что рынок офисов ждет обвал. При этом Москва как локация разбирается как единое целое - будто бы спрос на офисы в Метрогородке и спрос в Белорусском деловом районе это одно и то же, и переизбыток предложения в одной локации автоматически повлияет на ставки во второй.
🏭 Небольшой экскурс в не такое уж далёкое прошлое. Примерно с 2009 года (а точечно с начала двухтысячных) в Москве был бум редевелопмента: бывшие промышленные предприятия перестраивались и превращались в бизнес-центры (а некоторые и в торговые комплексы). Объекты возникали ниоткуда, сразу по 20-30 тыс. м2, в максимально странных локациях.
💼 Наверное, самым крупным игроком была группа «Комплексные инвестиции» А. Хотина. Ещё в 2012 году Forbes оценивал их портфель примерно в 1,8 млн м2 офисной недвижимости класса В и В- в Москве. «Красный богатырь» на Краснобогатырской - 135 тыс. м2, East Gate (бывший завод «Хроматрон» - в золотой рамочке) на Щелковской - 110 тыс. м2, «Агат» на Большой Семёновской - 32 тыс. м2 и другие.
🤷 И что происходило с рынком офисов Москвы, пока эти миллионы метров возникали на рынке? Ничего. Конечно, рост вакансии и снижение ставок на рынке в те годы фиксировались, но их причинами были нефть, курс доллара и санкции, а не редевелопмент бывшей фабрики. Ни один аналитик в 2015-м не объяснял вакансию в ЦДР тем, что Хотин перестроил очередной завод. И уж точно никто не писал, что редевелопмент бывшей галошной фабрики где-то за Электрозаводской обрушит ставки в Москве. Хотинские метры спокойно находили своего арендатора - малый и средний бизнес, которому нужен был просто дешёвый офис.
📍 Потому что офисный рынок Москвы это несколько десятков локальных рынков с разным спросом и разными арендаторами и разными ставками.
❓ Так почему сейчас должно быть иначе? Появляются странные объекты в странных местах и с потенциально странной судьбой. Часть распродадут внарезку, часть будет годами стоять полупустой, часть переделают под что-то другое...
